郑州限购政策再升级解读

上传时间:2017/07/19  来源:河南省国控保障房建设投资有限公司

 郑州限购政策再升级解读

郑州往期政策调控回顾:

 

一、本轮限购主要内容:

1.  调整商品住房限购区域。在《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》(郑政办〔201664 号)规定的限购区域基础上,增加新郑市、荥阳市、中牟县。

2.  在上述限购区域,暂停向注册时间不足 3 年的企业(不含与营住房租赁业务的企业)销售住房(含新建商品住房和存量住房,下同)。

3.  在上述限购区域,暂停向已拥有一套以上(含一套)住房的本市户籍单身人士出售住房。

4.  在郑州市行政区域内,2017 5 3 日(含)之后购买的住房,自取得《不动产权证书》之日起不满 3年的不得上市转让。

5.  通知还规定,在郑州市行政区域内,2017 5 3 日(含)之后通过赠与方式转让住房,自签署《赠不合同》幵办理转让确认手续之日起,赠不人满 3 年后方可再次购买住房。

6.  此次“限购令”自 2017 5 3 日起实施。

7.  2017 5 3 日上午限购细则出台,明确第 45 条所规定的郑州市行政区域,不仅包括已实施限购政策的区域,也包括暂未实施限购政策的区域。

二、本轮限购主要影响:

1.  调控周期拉长:郑州调控从去年 9 月持续至今年 5 月历经 9 个月,预计后期仍将有跟进政策出台,政府调控决心及调控周期超预期;

2.  限购区域扩围、抑制涨价、大郑州价格体系梯队基本确立:本轮调控将新郑、荥阳、中牟纳入限购,表明对 3 个区域价格抑制的同时也是对区域价值的肯定,至此,大郑州价格体系梯队基本确立;郑州行政版图进一步扩大,价值抬升,为建设国家中心城市做铺垫;

3.  市区价值凸显:新郑、荥阳、中牟纳入限购后,郑州市区价值更加凸显,西区及南区三环-四环之间品质刚需楼盘将迎来客户回流;

4.  近郊非限购区域利好:近郊非限购区域新密、开封、平原新区等不郑州直线距离较近迎来利好;同时三四线城市将摆脱困境,短期内迎来回暖;

5.  抑制投资投机、保护刚需:本轮限购第 235 条,基本堵死注册公司、离婚、赠与方式保留购房资格等投资投机空子;同时第 4 条“三年内不得转让” , 购房资金成本及风险加大,部分投资投机客户将退场;

6.  类住宅公寓迎来春天:随着限购进一步收紧,住宅购房门槛抬高,部分过渡性自住、投资客户,将流入公寓市场;

7.  银行信贷收紧:根据最新监控,目前多数银行利率折扣优惠已收回;少数银行放款受抑制(中国银行每月 2 亿限额,建行排队放款,浦发优先消费贷、其次商业贷、最后住宅贷款);

三、本轮限购后楼市预测:

1.  政策:限贷政策随后大概率出台此次正式文件中仅提出将新郑、荥阳、中牟纳入限购范围,尚未对限购中首付比例、信贷政策进行详细解读。根据以往调控,限购后限贷政策同步跟进。

2.  土地:新纳入限购区域地价将抬高新郑、荥阳、中牟三区当前地价相对较低,纳入限购范围是对区域价格和价值的肯定,高涨的房价将带劢区域地价上涨,预计限购后三区地价将随之抬升。

 

3. 项目:新限购区域将从纯刚需逐步向品质型提升目前新郑龙湖镇、荥阳市价格基本在 10000 /㎡左右,中牟绿博高层维持在 16000 /㎡,中牟县城及新城价格基本破万,三区作为传统刚需主力外溢区域,此前产品品质不高,满足纯刚需需求即可,此轮涨价后区域项目品质(品牌、形象、配套等)将逐步提升。

4.  成交:大郑州版图内下半年市场成交量未必下滑

a.  新郑、荥阳、中牟限购后,受资格限制,成交量将大幅下降;

b.  新限购扩大政策出台后,目前有资格尚未入市的客群将恐慌性入市,未来将可能形成新一波入市成交;

c.  2016 年供地计划中 6000 亩土地年初已完成供应,多数项目预计将在今年下半年入市,将通过各种渠道完成对客户的搜刮,实现项目目标;

d.  限购区域成交大幅下滑与有购房资格客户恐慌性入市、大体量项目销售带动两个增量形成对冲,预计下半年大郑州版图实际成交量未必下滑。

5.价格:新限购三区价格维稳,倒逼市区价格提升

    新郑、荥阳、中牟纳入限购范围后,作为刚需主力外溢区域的客群将回流进入市区,市区依然是未来大郑州版图的价值高地。未来新限购三区价格体系将会波劢性维稳,而目前三区不市区内邻近区域价差较小,此次限购后,对市区内价格形成倒逼,尤其对核心市区价格。

6.房企建议

a.  项目价格策略:限购区域内新入市项目价格保持维稳,已开发项目可根据实际情略微提升,对近郊未限购区域(如:上街、新密、平原新区等)将迎来利好;

b.  企业拿地策略:市区内依然是未来城市价值的至高点,即便当前地价高企,未来开发操作空间仍然较大;

对新纳入限购区域的三区,当前区域内地价尚未抬升,房企应积极进驻做好土地储备;未限购同等区位、同等距离的区域(如新密白寨、曲梁等)应快速拿地,抢先进驻。